توکن سازی املاک مسیرهای تازه ای برای تأمین مالی مسکن به وجود می آورد
لوازم فلزی: مدیران ارشد بانک مسکن و شرکت تأمین سرمایه، ظرفیتهای بازار سرمایه و ابزارهای جدید برای تأمین منابع مورد نیاز بخش مسکن را بررسی کردند.
به گزارش لوازم فلزی به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن - هیبنا و ستاد رویداد تراکنش ایران، سید محسن فاضلیان عضو هیأت مدیره بانک مسکن، محمدحسن ترابی عضو هیأت عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، محمدابراهیم محمدپورزرندی مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن و مصطفی خلقت دوست، مدیر فناوری اطلاعات شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن از سخنرانان این نشست بودند.
مدیران ارشد بانک مسکن و شرکت تأمین سرمایه، ظرفیتهای بازار سرمایه و ابزارهای جدید برای تأمین منابع مورد نیاز بخش مسکن را بررسی کردند.
سخنرانان ضمن اشاره به محدودیت منابع بانکی، فاصله میان تقاضا و عرضه مسکن، نوسانات هزینه ساخت و ظرفیت توکن سازی دارایی های ملکی، بر ضرورت طراحی مدلهای تأمین مالی متناسب با نیاز پروژه ها و توان اقتصادی متقاضیان تاکید کردند.
تأمین مالی پروژه های ساختمانی در شرایطی با چالش های مختلف مواجه می باشد که محدودیت منابع اعتباری بانک ها، بالارفتن هزینه مصالح و کاهش توان مالی قسمتی از متقاضیان، فاصله میان تقاضای مسکن و ظرفیت تأمین آنرا افزایش داده است. از ین جهت، مباحث این نشست بر این مساله متمرکز بود که چطور میتوان با استفاده از ابزارهایی مانند صندوق های سرمایه گذاری و توکن سازی دارایی های ملکی، منابع جدیدی را به بازار مسکن وارد کرد و با این وجود، نیاز واقعی سازندگان و توان پرداخت خانوارها را در طراحی این ابزارها درنظر گرفت.
صندوق های زمین و ساختمان ظرفیت بازار سرمایه را به بخش مسکن متصل می کنند
سید محسن فاضلیان، عضو هیأت مدیره بانک مسکن، در شروع نشست با بررسی ظرفیتهای بازار سرمایه برای تأمین مالی پروژه های ساختمانی، به تجربه فعالیت شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در توسعه ابزارهای مالی این حوزه اشاره نمود. او اظهار امیدواری کرد که روند تحول و گسترش فعالیتهای این مجموعه در سالجاری و سالهای آینده، زمینه استفاده مؤثرتر از ظرفیت بازار سرمایه را برای پاسخ گویی به نیازهای بخش مسکن فراهم آورد.
وی ضمن اشاره به تجربه ایجاد صندوق های زمین و ساختمان، این ابزار را یکی از نمونه های مشارکت بازار سرمایه در تأمین منابع مورد نیاز ساخت وساز دانست. بگفته او، شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن و سایر شرکتها و موسسات مالی در ایجاد و توسعه این صندوق ها نقش داشته اند و در مجموع حدود ۱۹ صندوق در این زمینه تأسیس شده است. این تجربه از دید او نشان داده است که میتوان علاوه بر تسهیلات بانکی، از سازوکارهای سرمایه گذاری جمعی نیز برای تأمین مالی پروژه های ساختمانی بهره برد.
عضو هیأت مدیره بانک مسکن همین طور به ظرفیت صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) اشاره نمود و نقش آنها را در ایجاد روشهای متفاوت مشارکت سرمایه گذاران در بازار دارایی های ملکی مورد توجه قرار داد. در این رویکرد، بازار سرمایه می تواند امکان ورود منابع مالی گروههای مختلف سرمایه گذار را فراهم آورد و قسمتی از وابستگی تأمین مالی مسکن به تسهیلات مستقیم بانکی را کم کند.
توکن سازی املاک آماده با پروژه های درحال ساخت تفاوت دارد
فاضلیان در ادامه سخنان خود، توکن سازی دارایی های ملکی را از نظر ماهیت و وضعیت دارایی مورد بررسی قرار داد و بر ضرورت تفکیک املاک ساخته شده از پروژه های درحال راه اندازی تاکید کرد. او توضیح داد که استفاده از مدلهای توکن محور برای دارایی هایی که وجود خارجی دارند و مراحل ساخت آنها به انتها رسیده است، می تواند کاربرد و چارچوب روشن تری داشته باشد.
از نگاه وی، وضعیت فیزیکی و حقوقی دارایی، یکی از عاملهای مهم در انتخاب شیوه مناسب تأمین مالی و سرمایه گذاری است. در مورد ساختمان های تکمیل شده، موضوع سرمایه گذاری بر یک دارایی موجود متمرکز است؛ در صورتیکه پروژه های درحال ساخت با مجموعه ای از تعهدات اجرائی، هزینه های آینده و ریسک های مربوط به تکمیل پروژه مواجه اند. این تفاوت ها باید هنگام طراحی ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی های ملکی مورد توجه قرار گیرند.
مباحث این بخش بر این نکته تاکید داشت که توکن سازی را نمی توان راهکاری یکسان برای تمام دارایی ها و پروژه های ساختمانی درنظر گرفت. انتخاب مدل مناسب به خاصیت های ملک، مرحله پیشرفت پروژه و سازوکار مشارکت سرمایه گذاران وابسته است و لازم است قبل از توسعه ابزارهای جدید، وضعیت دارایی پایه و تعهدات در رابطه با آن مشخص باشد.
توکن سازی املاک به مشارکت تمام بازیگران سیستم ارزش نیاز دارد
محمدحسن ترابی، عضو هیأت عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، در این نشست با بررسی توکن سازی املاک از نظر راهبردی، بر ضرورت شناخت فرصتهای جدید و فراهم کردن شرایط استفاده از آنها تاکید کرد.
وی توضیح داد که توکن سازی می تواند ظرفیتهای جدیدی برای بازیگران بازار مسکن به وجود بیاورد، اما بهره برداری مؤثر از این فرصت ها به بررسی الزامات مختلف و ایجاد سازوکارهای اجرائی مناسب وابسته است.
ترابی ضمن اشاره به ابعادی مانند ساختار، فناوری، توزیع و تحرک پذیری، توضیح داد که توسعه مدلهای توکن محور باید در چهارچوب سیستم ارزش املاک بررسی شود. از دید وی، تبدیل یک دارایی ملکی به توکن، تنها قسمتی از پروسه است و برای ایجاد یک مدل قابل اجرا، لازم است زیرساخت های فناوری، چارچوب های مالی و سازوکارهای مشارکت و توزیع نیز متناسب با خاصیت های بازار مسکن طراحی شوند.
معاون مدیرعامل بانک مسکن همین طور بر اهمیت مشارکت سازندگان، انبوه سازان، مالکان و نهادهای دولتی تاکید کرد و توضیح داد که هیچ یک از این گروه ها به تنهایی نمی توانند تمام ظرفیتهای مورد نیاز برای توسعه توکن سازی املاک را فراهم نمایند. به اعتقاد او، موفقیت این مدل به همکاری میان بازیگرانی وابسته است که هر یک قسمتی از پروسه تأمین مالی، ساخت، مالکیت یا عرضه دارایی را بر عهده دارند.
ترابی ضمن اشاره به تجربه های جهانی در عرصه توکن سازی، مفهوم «نقشه فرصت ها» را نیز بیان کرد و توضیح داد که تحولات فناورانه به طور معمول زمینه ایجاد مدلهای جدید فعالیت اقتصادی را فراهم می کنند. بگفته او، شناسایی این فرصت ها و تدوین راهبردی مشخص جهت استفاده از آنها، از اقداماتی است که بانکها و سایر بازیگران بازار مسکن باید مورد توجه قرار دهند. از این منظر، توکن سازی تنها یک تغییر فناورانه نیست، بلکه می تواند زمینه بازبینی در مدلهای مشارکت و تأمین مالی دارایی های ملکی را فراهم آورد.
فاصله میان تقاضای مسکن و توان تأمین مالی بازهم قابل توجه است
محمدابراهیم محمدپورزرندی، مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن، در این نشست، به فاصله میان تقاضای موجود برای مسکن و توان تأمین مالی طرح های ساختمانی پرداخت و محدودیت منابع بانکی و توان اقتصادی متقاضیان را از موانع اصلی پاسخ گویی به این نیاز دانست. او ضمن اشاره به تجربه اجرای یکی از طرح های تأمین مسکن، آماری از تعداد متقاضیان و میزان پیشرفت پروسه تأمین واحدهای مسکونی ارایه کرد.
به گفته محمدپورزرندی، در این طرح حدود پنج میلیون نفر در گروه مخاطبان قرار داشتند که از میان آنها، یک ونیم میلیون نفر واجد شرایط شناخته شدند. همین طور حدود ۷۵۰ هزار نفر وارد پروسه اجرائی شدند، اما تعداد واحدهای تأمین یا تحویل شده حدود ۷۰ هزار واحد بوده است. او ضمن اشاره به فاصله قابل توجه میان این ارقام، بر دشواری تأمین مسکن برای گروههای کم درآمد تاکید کرد.
مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن توضیح داد که قسمتی از متقاضیان، توانایی تأمین آورده مورد نیاز برای مشارکت در طرح های مسکن را ندارند و همین مسئله می تواند ادامه پروسه ساخت یا بهره مندی آنان از واحدهای مسکونی را با مشکل مواجه کند. از طرف دیگر، بانکها نیز به سبب محدودیت منابع و سقف اعتباری، همیشه امکان تأمین تمام منابع مورد نیاز پروژه ها را در اختیار ندارند. بگفته او، این محدودیت ها سبب شده اند شبکه بانکی نتواند همه تعهدات پیشبینی شده در عرصه تأمین مالی مسکن را بطور کامل اجرا نماید.
مباحث عنوان شده در این بخش نشان داد که افزایش منابع مالی، تنها یکی از ابعاد مسئله مسکن می باشد و توان پرداخت متقاضیان نیز باید در طراحی ابزارهای جدید مورد توجه قرار گیرد. در شرایطی که قسمتی از خانوارها توان تأمین آورده اولیه را ندارند، توسعه روشهای مکمل تأمین مالی باید با نیاز گروههای درآمدی مختلف و شرایط واقعی بازار هماهنگ باشد.
نوسان قیمت مصالح، برنامه ریزی مالی پروژه های ساختمانی را دشوار می کند
مصطفی خلقت دوست، مدیر فناوری تأمین سرمایه و مدیر پروژه بانک مسکن، در بخش دیگری از نشست با بررسی مشکلات ساخت وساز از نظر عرضه و تأمین منابع، بر ضرورت هماهنگی میان جریان مالی پروژه و نیازهای واقعی مراحل ساخت تاکید کرد. او توضیح داد که تأمین مالی پروژه های ساختمانی تنها به فراهم کردن سرمایه اولیه محدود نیست و تغییر هزینه ها در طول اجرای پروژه می تواند برنامه ریزی مالی سازندگان را با دشواری مواجه کند.
خلقت دوست ضمن اشاره به تاثیر نوسانات نرخ ارز بر قیمت مصالح و محصولات ساختمانی توضیح داد که تغییرات هزینه تأمین کالا می تواند بر برآوردهای اولیه پروژه اثر بگذارد و منابع پیشبینی شده را برای ادامه ساخت ناکافی کند. در چنین شرایطی، سازندگان علاوه بر تأمین منابع مالی، باید زمان بندی تهیه مصالح و تعهدات مربوط به تحویل کالا را نیز با مراحل اجرائی پروژه هماهنگ کنند.
وی برای توضیح این مورد به نمونه پروژه ای اشاره نمود که در مرحله گودبرداری قرار دارد، اما قسمتی از محصولات فولادی مورد نیاز آن مقرر است در ماه های بعد تولید یا ارائه شود. این مثال از دید او نشان داده است که فاصله زمانی میان نیاز پروژه و دسترسی به مصالح، می تواند بر هزینه غائی و روند پیشرفت ساخت اثر بگذارد. بنابراین، طراحی ابزارهای تأمین مالی باید علاوه بر جریان پول، زمان و شیوه تأمین کالاهای مورد نیاز پروژه را نیز در بر بگیرد.
زیرساخت استاندارد عرضه می تواند از تعهدات بدون پشتوانه جلوگیری کند
خلقت دوست در ادامه، پیشنهاد ایجاد بستری استاندارد برای سامان دهی عرضه محصولات و مصالح ساختمانی را بیان کرد و بر ضرورت شفافیت در میزان موجودی، زمان تحویل و تعهدات عرضه کنندگان تاکید داشت.
مدیر فناوری اطلاعات شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن ضمن اشاره به تجربه برخی پلت فرم های آنلاین طلا و مسئله خالی فروشی، اخطار داد که در طراحی زیرساخت های جدید حوزه ساختمان نیز باید از ایجاد تعهداتی که پشتوانه واقعی ندارند، جلوگیری شود.
از نگاه وی، وجود یک بستر هماهنگ می تواند ارتباط میان عرضه کنندگان مصالح و مصرف کنندگان واقعی را بهبود دهد و امکان برنامه ریزی دقیق تر برای تأمین نیاز پروژه ها را فراهم آورد. در این مدل، لازم است میزان عرضه کالا، موجودی واقعی و تعهدات مربوط به تحویل با یکدیگر تناسب داشته باشند تا احتمال ایجاد اختلال در زنجیره تأمین کم شود.
مباحث این بخش نشان داد که افزایش کارآیی تأمین مالی مسکن به گسترش زیرساخت های اجرائی و تجاری نیز وابسته است. اگر منابع مالی برای یک پروژه فراهم باشد، اما مصالح در زمان مناسب یا مطابق تعهدات عرضه نشوند، روند ساخت بازهم با مشکل مواجه خواهد شد. به همین دلیل، هماهنگی میان منابع مالی، تأمین کالا و برنامه زمان بندی پروژه، از الزامات مهم طراحی مدلهای جدید تأمین مالی ساختمان بشمار می رود.
تأمین مالی مسکن به ترکیب ابزارهای بانکی، سرمایه گذاری و فناوری نیاز دارد
مجموع دیدگاه های عنوان شده در نشست «توکن سازی؛ راهکارهای نوین تأمین مالی و افزایش استطاعت پذیری مسکن» نشان داد که پاسخ گویی به نیازهای بخش مسکن، فراتر از افزایش تسهیلات بانکی یا معرفی یک ابزار فناورانه جدید است. محدودیت منابع اعتباری، توان مالی متقاضیان، نوسانات هزینه ساخت و ضرورت هماهنگی میان تأمین کنندگان و سازندگان، همچون عواملی هستند که باید در طراحی مدلهای جدید تأمین مالی مورد توجه قرار گیرند.
سخنرانان ضمن اشاره به تجربه صندوق های زمین و ساختمان، ظرفیت صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات و امکان استفاده از توکن سازی دارایی های ملکی، بر ضرورت گسترش روشهای مشارکت سرمایه گذاران در بازار مسکن تاکید کردند. با این وجود، تفاوت میان املاک آماده و پروژه های درحال ساخت، اهمیت تعیین وضعیت دارایی پایه، شفافیت تعهدات و طراحی سازوکارهای متناسب با هر نوع سرمایه گذاری را برجسته کرد.
برآیند نشست بر ضرورت ایجاد همکاری میان بانک ها، بازار سرمایه، شرکت های فناوری، سازندگان، مالکان و نهادهای مسئول متمرکز بود. در چنین رویکردی، توکن سازی می تواند یکی از ابزارهای مکمل تأمین مالی و توسعه مشارکت در دارایی های ملکی باشد، اما افزایش استطاعت پذیری مسکن تنها زمانی به هدفی دست یافتنی تر تبدیل می شود که این ابزارها با توان پرداخت خانوارها، هزینه واقعی ساخت و نیازهای اجرائی پروژه ها هماهنگ شوند.
دوازدهمین رویداد بزرگ تراکنش ایران از ۱۰ تا ۱۲ آبان ۱۴۰۵ با مشارکت بالاتر از ۱۰۰ بانک و شرکت، برگزاری ۲۶ نشست تخصصی و بالاتر از ۱۰۰ سخنرانی، بخش نمایشگاهی و جشنواره های تخصصی در تهران برگزار می گردد.
بطور خلاصه او ضمن اشاره به تجربه اجرای یکی از طرح های تامین مسکن، آماری از تعداد متقاضیان و میزان پیشرفت فرآیند تامین واحدهای مسکونی ارائه کرد. به قول محمدپورزرندی، در این طرح حدود پنج میلیون نفر در گروه مخاطبان قرار داشتند که از میان آنها، یک ونیم میلیون نفر حائز شرایط شناخته شدند. همینطور حدود ۷۵۰ هزار نفر وارد فرآیند اجرائی شدند، اما تعداد واحدهای تامین یا تحویل شده حدود ۷۰ هزار واحد بوده است. بنابراین، طراحی ابزارهای تامین مالی باید علاوه بر جریان پول، زمان و شیوه تامین کالاهای مورد نیاز پروژه را نیز در بر بگیرد. زیرساخت استاندارد عرضه می تواند از تعهدات بدون پشتوانه جلوگیری کندخلقت دوست در ادامه، پیشنهاد ایجاد بستری استاندارد برای سامان دهی عرضه محصولات و مصالح ساختمانی را بیان کرد و بر ضرورت شفافیت در میزان موجودی، زمان تحویل و تعهدات عرضه کنندگان تأکید داشت. مدیر فناوری اطلاعات شرکت تامین سرمایه بانک مسکن ضمن اشاره به تجربه برخی پلتفرم های آنلاین طلا و مسئله خالی فروشی، اخطار داد که در طراحی زیرساخت های جدید حوزه ساختمان نیز باید از ایجاد تعهداتی که پشتوانه واقعی ندارند، جلوگیری شود. از دید وی، وجود یک بستر هماهنگ می تواند ارتباط میان عرضه کنندگان مصالح و مصرف کنندگان واقعی را بهبود دهد و امکان برنامه ریزی دقیق تر برای تامین نیاز پروژه ها را فراهم آورد.
منبع: metalsaz.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب